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I falsi agenti immobiliari

 

 

 

  Vademecum contro i falsi agenti immobiliari

 Fonte: miaeconomia.it

 

      

 

Comprare casa da oggi diventa più sicuro. Arriva infatti un vero e proprio vademecum con il chiaro intento di mettere in guardia i consumatori dai falsi agenti immobiliari . La novità è che a redigerlo è stata la Fiaip, la federazione italiana agenti immobiliari professionali che rappresenta circa 11mila agenti in tutta Italia.

Sono cinque gli aspetti che ogni acquirente di un immobile deve osservare durante le trattative, sostengono dalla Federazione. Anzitutto, l’abilitazione professionale dell’agente immobiliare, come si fa? “Semplice – spiega Franco Arosio, presidente della Fiaip – basta farsi mostrare il tesserino e verificarne gli estremi”. Già, perché per svolgere questa professione ci si deve iscrivere a un apposito ruolo tenuto presso le Camere di Commercio, iscrizione che avviene, sia per chi svolge l’attività privata che per una società, al superamento di un esame. Non solo, l’agente immobiliare deve dotarsi di una polizza assicurativa per responsabilità professionale a beneficio della sua clientela.

Attenzione, dunque, agli abusivi : chi non è iscritto non può svolgere l’attività e in caso di segnalazione rischia di pagare una multa tra i 500 e i 2mila euro. Pertanto, geometri, avvocati, commercialisti e architetti non possono svolgere l’attività di venditore immobiliare a meno che non rinuncino all’iscrizione nel proprio albo.

Secondo la Federazione degli agenti immobiliari, i consumatori devono avere occhi aperti anche sulla modulistica. La legge, infatti, prevede che l’agente immobiliare utilizzi appositi moduli depositati presso le Camere di Commercio perché proprio queste vigilano sulla correttezza dei moduli usati. Perciò, è molto importante controllare accuratamente che sui documenti di incarico, proposta di acquisto, locazione vi siano gli estremi di deposito oltre ai dati di iscrizione all’albo dell’agente immobiliare. Più scrupolosa ancora la Fiaip, che ha elaborato i suoi moduli in collaborazione con le principali associazioni di consumatori.

L’intermediario immobiliare deve operare sempre con correttezza, vale a dire con imparzialità ed equidistanza dalle parti. Per questo, il primo compito di ogni agente è di fornire una corretta valutazione di mercato dell’immobile; nel caso poi gli venga affidato l’incarico deve accertarsi in tempo della situazione giuridica, urbanistica e legale dell’immobile e deve poi presentare al possibile cliente tutte le informazioni in suo possesso. Senza per questo tralasciare tutte le informazioni relative ai costi e alle incombenze fiscali e legali che comporta la compravendita.

Per quanto invece riguarda il compenso, non esiste una legge che stabilisca l’importo della provvigione, che viene perciò decisa liberamente tra cliente e agente; tuttavia, le camere di commercio periodicamente redigono degli importi indicativi. Dal 2007 poi  la provvigione pagata sarà detraibile dalle imposte fino alla concorrenza di mille euro, mentre tra le misure anti-evasione, è stato di recente imposto di dichiarare il compenso percepito negli atti di vendita con i relativi dati di iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari in modo da evitare che l’attività di intermediazione possa venire esercitata da abusivi.

Insomma, poche regole da seguire, ma efficaci per evitare fregature.

 In conclusione :

1) rifiutatevi sempre di pagare "in nero", senza che il Notaio citi nell' atto l' intervento dell' agente immobiliare, magari con il miraggio di "risparmiare l' IVA", anche perchè tali costi sostenuti, potranno essere detratti in caso di vendita successiva dell' immobile, ad abbattimento della eventuale plusvalenza.

2) esigete sempre di verificare il tesserino della persona con cui trattate, essendo frequenti i casi di "prestanome"; ovvero fate la trattativa con un NON agente immobiliare, poi vi fatturerà un agente autorizzato; anche in questo caso NULLA è dovuto, essendoci anche gli estremi per una denuncia penale, poichè ha fatto credere o ha lasciato fraintendere che fossero accompagnati non solo da un agente immobiliare, ma addirittura da un altra persona (millantato credito, appropriazione indebita di identità, truffa).

3) Non esitate a denunciare tutti gli abusi e comportamenti illeciti, segnalandoli alla Camera di Commercio di competenza, alla Guardia di Finanza, ed ai Carabinieri.

 

Cosi facendo farete un favore a voi stessi, ad altri che potrebbero trovarsi loro malgrado in una situazione analoga, ed a tutti gli Agenti Immobiliari onesti, che con competenza e dedizione svolgono il proprio lavoro anche e soprattutto nel Vostro interesse.

Grazie.

 

Solo il mediatore iscritto matura il diritto alla provvigione

Commentiamo, qui di seguito, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, sezione terza, 11 giugno - 8 luglio 2010 n. 16147/10che ha stabilito alcuni importanti principi di diritto in tema di mediazione, soprattutto dopo la modifica legislativa introdotta dal D. Lgs. 26 marzo 2010 n. 59., statuendo, da un lato, che la norma che ha soppresso il ruolo di cui all'articolo 3 della legge 3 febbraio 1989 n. 79, non ha effetto retroattivo, ma, soprattutto, che solamente i mediatori iscritti nel registro o nei repertori tenuti dalla Camere di Commercio avranno diritto alla provvigione. La decisione nasce dalla causa che un geometra, libero professionista, promuove nei confronti di un imprenditore edile assumendo di avere svolto un'attività mediatoria per la vendita di un complesso edilizio. Il giudice di primo grado da ragione al geometra, ritenendo che nella fattispecie si versasse in una ipotesi di contratto atipico di procacciamento di affari, mentre, il giudice di appello riformava la sentenza rilevando che dalla documentazione versata in causa e dagli atti processuali emergeva trattarsi di contratto di mediazione tipica e che, di conseguenza, a norma della legge 3 febbraio 1989 n. 79 il diritto alla provvigione spettava solamente se si era iscritti al ruolo di cui all'art. 2 della stessa. Il libero professionista ricorreva per Cassazione, sostenendo, oltre al resto, che essendo intervenuto, nelle more del giudizio, il D.Lgs 26 marzo 2010, che, appunto, ha soppresso il ruolo dei mediatori, il diritto alla provvigione non era più precluso dalla mancata iscrizione del mediatore al ridetto ruolo. Il ricorso non è stato accolto rilevando gli ermellini che, quanto al citato decreto legislativo, che esso non poteva essere applicato alla fattispecie in esame, in quanto esso non contiene alcuna norma che lo renda applicabile anche ai rapporti già esauriti. Rilevano, infatti, i Giudici di legittimità: “Infatti il principio della irretroattività della legge (art. 11 preleggi), che è applicabile anche alle norme di diritto pubblico, preclude l'applicazione della nuova normativa non soltanto ai rapporti giuridici già esauriti, (come è quello in esame) ma anche a quelli sorti anteriormente ed ancora in vita, qualora gli effetti sostanziali scaturenti da detta normativa siano eziologicamente collegati con un fattore causale non previsto da quella precedente. (Cass. n. 10436 del 18/07/2002)“. Ma la Corte ha pronunciato, con la sentenza in commento, un altro importante principio di diritto relativo alla disciplina della mediazione. Si legge, infatti, nella sentenza; “In ogni caso va osservato che il D.Lgs. n. 59 del 2010, art. 73, ha sì soppresso il ruolo di cui alla L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2 e successive modificazioni, ma non ha abrogato tale legge.
È stato, anzi, disposto che le attività disciplinate dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, competente per territorio corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dalla L. 29 dicembre 1993, n. 580, art. 8 e dal D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, art. 9, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39. Il comma 6 di detto art. 73 statuisce che “Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella L. 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)”.. Ciò comporta che in assenza di abrogazione della L. n. 39 del 1989, art. 6, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al D.Lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla Camera di commercio secondo l'art. 73 cit..”. La Cassazione, dunque, ha chiarito che il recente decreto legislativo ha previsto che l'esercizio delle attività disciplinate dalla legge n. 39 del 1989 sono comunque soggette alla denuncia di inizio attività previa autocertificazione e certificazione relative al possesso dei requisiti prescritti per l'esercizio dell'attività di mediazione, precisando che il sesto comma dell'art. 73 prevede ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA). Da ciò non può non derivare che in assenza di abrogazione dell'art. 6 della l. n. 39/1989, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al d.lgs. n. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio secondo l'art. 73 cit.. La sentenza in commento ci pare ineccepibile sotto ogni punto di vista e da la giusta e corretta interpretazione di uno degli aspetti sorti all'indomani della pubblicazione del provvedimento abrogativo del ruolo.

Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT