La compravendita

Soggetti

Venditore

Agenzia

Acquirente

Venditore

Il venditore è colui che mette in vendita l'oggetto della compravendita.

Compiti del venditore sono:

• GARANTIRE CHE L'IMMOBILE SIA IN REGOLA SOTTO IL PROFILO IPOTECARIO E CATASTALE ; ciò significa che deve fornire la documentazione necessaria in relazione al titolo di proprietà (attenzione se si tratta di una donazione: può essere soggetta a revoca), licenza o concessione edilizia, certificato di abitabilità, regolamento condominiale (dove esiste), certificato catastale ed eventualmente domanda di condono edilizio (che però di per sé non è garanzia di sanatoria) con le relative ricevute di pagamento.
• GARANTIRE L'IMMOBILE DA VIZI ; il venditore è responsabile dei vizi dell'alloggio e, se taciuti all'acquirente, ne deve rispondere anche davanti al Tribunale risarcendo il danno. A sancire questa linea è la sentenza n° 8338/1998 della Corte di Cassazione. Quindi, un grave difetto, anche proveniente da altre proprietà, se già esistente al momento della compravendita, non può essere nascosto.
• GARANTIRE L'IMMOBILE DA EVIZIONE ; il termine indica che il venditore garantisce all'acquirente che nessun altro può vantare diritti sull'immobile in oggetto. In sostanza, si deve trattare di un immobile di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie.
• GARANTIRE CHE I COMPROPRIETARI SIANO D'ACCORDO ; solo se tutti i comproprietari hanno firmato il contratto sarà possibile vendere l'alloggio (sentenza della Corte di Cassazione n° 7481/1993). L'adesione mancata da parte di uno solo dei comproprietari blocca tutto il procedimento, rendendo possibile solo risarcimenti. Anche in caso di comunione legale dei beni è indispensabile che l'atto sia firmato da entrambi i coniugi.

Agenzia

• L'agenzia deve fare sottoscrivere la PROPOSTA UNILATERALE DI ACQUISTO O VENDITA che ha la funzione di garantire l'agente sulla serietà dell'incarico affidatogli. D'altro canto, l'agente per pretendere un compenso dovrà risultare iscritto all'apposito ruolo dei mediatori presso la Camera di commercio.
• Il potenziale acquirente, o venditore, dell'immobile dovrà verificare l'esclusività o meno dell'incarico, la sua durata, l'importo della provvigione e le eventuali spese da rimborsare all'agenzia per le attività di pubblicità che, salvo patto contrario, possono essere richieste a prescindere dalla conclusione dell'affare.
• La provvigione, in genere, è il 3% del prezzo della compravendita e viene corrisposta sia dall'acquirente sia dal venditore, ma ricordiamo che, per favorire la concorrenza, la Commissione antitrust ha per ora vietato tariffe minime e massime da rispettare. Tale percentuale va, dunque, concordata preventivamente e nell'ipotesi che ciò non sia stato fatto, è possibile rivolgersi alla giunta costituita presso la Camera di commercio del luogo nel quale l'affare viene concluso.

Acquirente

I compiti dell'acquirente, oltre quello di controllare la documentazione fornita dal venditore, riguardano:

• CONDOMINIO ; il compratore deve controllare che le spese condominiali siano state regolarmente pagate perché le spese insolute del vecchio proprietario gravano anche sul nuovo proprietario. L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento per evitare di trovarsi di fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non è stato convocato.
• PROFILO FISCALE DELL'IMMOBILE ; se l'immobile proviene da una successione la cui imposta non è stata ancora pagata, lo Stato ha il "privilegio" sull'immobile stesso; il che, in caso di mancato pagamento, può creare non pochi problemi all'acquirente. Lo Stato ha il "privilegio" sugli immobili sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri (Codice Civile, art. 2771). Il fisco può soddisfare i propri crediti di Irpef o Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita. Per l'imposta di registro tale limite sale a cinque anni dalla data di registrazione, per l'Invim il limite è di cinque anni dalla data di presentazione della dichiarazione. Dunque, per evitare sgradevoli sorprese, l'acquirente dovrà verificare presso i vari uffici finanziari e comunali le informazioni a riguardo sia per verificare l'avvenuto pagamento sia per controllare la congruità dei valori dichiarati.
• VENDITORE ; se si acquista da soggetti che (in ipotesi) possono fallire (ad esempio, costruttori, commercianti ecc.), bisogna dichiarare sempre l'intero prezzo ed effettuare la trascrizione del compromesso. Infatti, in caso di fallimento, i beni alienati dal venditore negli ultimi due anni possono essere revocati e l'acquirente, divenuto così creditore, si insinuerebbe nella procedura fallimentare per l'importo dichiarato nell'atto della compravendita.
• CONDONO ; non è raro il caso in cui sull'immobile oggetto di compravendita penda una domanda di condono edilizio. Ciò non significa che si debba rinunciare all'acquisto; l'importante è prendere tutte le precauzioni e soprattutto prevedere esplicitamente diritti e doveri delle parti nel caso in cui la domanda di sanatoria venga respinta dall'autorità competente. Non tutti gli abusi, infatti, possono essere sanati e quindi il rischio maggiore è di dover successivamente eliminare l'abuso commesso dal precedente proprietario, o di vedersi letteralmente demolire parte del bene acquistato. Pertanto, il rigetto alla domanda di sanatoria relativa ad una costruzione abusiva, in fase di contratto preliminare di compravendita, provoca la risoluzione del contratto o, se lo si desidera, la riduzione del prezzo, decurtato delle parti non condonate.

Le fasi della compravendita

Il compromesso

Quando si decide di acquistare una casa, di solito si procede alla stipulazione del compromesso (o contratto preliminare): un accordo di base che obbliga le parti a sottoscrivere in un momento successivo il contratto definitivo o rogito. Il compromesso si inserisce a trattativa sostanzialmente conclusa e definita ma, in genere, è a sua volta preceduto dalla cosiddetta proposta d'acquisto che le agenzie immobiliari, di regola, fanno sottoscrivere all'acquirente contestualmente al versamento di una piccola caparra al fine dichiarato di "fermare l'affare". Il compromesso - trascritto o meno che sia - non produce l'effettivo passaggio di proprietà. Dunque, il venditore rimane proprietario e l'acquirente non diventa tale sino al contratto definitivo.

Contenuto del compromesso

• Tale atto deve contenere una serie di importanti indicazioni: le caratteristiche dell'immobile, il prezzo, eventuali rateazioni e la data di consegna dell'immobile. Inoltre, in caso di acquisto con mutuo bancario, sarà bene che l'acquirente specifichi che i soldi che si impegna a versare provengono dalla banca in modo da tutelarsi nel caso in cui non riesca a ottenere il mutuo. In ogni caso, deve essere chiara la volontà di concludere l'affare.
• È possibile inserire, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
• Talvolta le firme del preliminare da parte di venditore e acquirente non sono apposte sullo stesso documento. In questo caso, la dichiarazione dell'acquirente vale come accettazione di quella del proprietario se rispetta determinati requisiti: tempestività, conformità rispetto ai requisiti richiesti, forma dovuta.

Caparra

Quasi sempre, in occasione del compromesso, l'acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria , quale manifestazione reciproca dell'impegno preso a concludere il contratto definitivo. Tale importo non segue una regola fissa, ma solitamente è fissato tra il 10 e il 25% del prezzo complessivo di compravendita; in ogni caso non supera un terzo del prezzo concordato.

Se tutto andrà come previsto, se cioè la vendita si farà, quanto pagato a titolo di caparra sarà computato quale acconto del prezzo.

Se sarà inadempiente il venditore, l'acquirente avrà diritto di ottenere il doppio della caparra (Codice civile, art. 1385).

Se ad essere inadempiente fosse invece l'acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra, fatto salvo il principio che la parte che vuole adempire può chiedere (giudizialmente) l'esecuzione coattiva del contratto e quindi conseguire materialmente quanto promesso.

Mancanza dell'accordo

Nel caso in cui sia il venditore che il compratore non siano d'accordo a stipulare il contratto definitivo, non sorgono problemi, dato che le parti manifestano la stessa intenzione di sciogliere il contratto (Codice civile, art. 1372).

Le parti devono solo riportare la loro volontà di annullare il compromesso in un atto scritto, nel quale deve appunto risultare che venditore e compratore concordemente sciolgono il preliminare da loro stipulato, rinunciando a future contestazioni. E' il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso, che generalmente viene riportato nello stesso compromesso al quale si riferisce, oppure, se fatto con atto separato, contiene tutti gli elementi fondamentali presenti nel compromesso.

Nel caso in cui sia solo una delle parti a voler sciogliere il preliminare, la situazione si complica.

Se una sola delle parti non rispetta gli impegni presi, per esempio rifiutandosi di concludere il rogito, l'altra parte risulta danneggiata nei propri interessi e la legge prevede dei rimedi a suo favore: l'adempimento del contratto o la risoluzione del contratto.

Nel primo caso si ottiene - previa instaurazione di un giudizio - l'emanazione da parte del Giudice di una sentenza costitutiva, che produce cioè gli stessi effetti del contratto non concluso, in quanto sostituisce il consenso della parte che non ha rispettato l'impegno.

Nel secondo caso - la risoluzione del contratto - il Giudice dichiarerà lo scioglimento del preliminare per inadempimento della parte che non ha voluto stipulare il contratto definitivo, e che sarà condannata anche al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno causato all'altro contraente.

Rogito

In base all'art. 1350 del Codice Civile il rogito deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto con l'intervento di un notaio a sancire il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra concordata.

Il Notaio

Il notaio è un libero professionista che lo Stato investe di una funzione essenzialmente certificativa. L'obbligo di rivolgersi al notaio deriva dall'impossibilità, in caso di semplice scrittura privata, di procedere alla trascrizione dell'atto alla Conservatoria, formalità alla quale è connessa la sicurezza dell'acquisto. Ma, ancor prima, l'attività del notaio (normalmente di fiducia del compratore) permette di accertare, con visure ipotecarie e catastali, il corretto accatastamento e la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti e altri diritti di terze persone estranee al contratto. Questi accertamenti sono obbligatori e il notaio chiede al venditore la documentazione necessaria (precedenti contratti, descrizione catastale e eventuali atti ipotecari) per procedere rapidamente e con certezza ai controlli.

Anche se il notaio è responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso (sentenza della Corte d'appello di Milano n° 1941/1997) è comunque opportuno per l'acquirente chiedere espressamente al notaio se ha eseguito tutti gli accertamenti ipotecari.

Il prezzo da indicare

Nel momento della stipulazione del rogito, sia il compratore che il venditore devono dichiarare il prezzo dell'immobile, sulla base del quale sarà effettuata la tassazione.

Occorre tenere presente che, qualora il valore dichiarato nell'atto sia inferiore ai parametri previsti dalla legge, è possibile andare incontro al cosiddetto accertamento di maggior valore, con tutto ciò che ne consegue in termini di contenzioso e di eventuali sanzioni. Viceversa, l'amministrazione finanziaria non può rettificare il valore dichiarato, se esso è superiore a quello che risulta dalla moltiplicazione della rendita catastale (già attribuita o presunta) per 100; ad eccezione delle categorie catastali A/10 e C/1 la cui rendita catastale, invece, va moltiplicata, rispettivamente, per 50 e per 34. Dal '97, però, tali valori devono essere ulteriormente aumentati del 5%.

Il pagamento

Per le norme antiriciclaggio sono vietati i pagamenti in contanti di importo superiore a 20.000.000. Pertanto, gli assegni per cifre superiori dovranno essere muniti obbligatoriamente di tutti gli elementi richiesti (in particolare la data e il nome del beneficiario) e muniti della clausola "non trasferibile". Le conseguenze per l'emissione di assegni non completi di tutti questi elementi sono anche di natura penale. Le spese del contratto definitivo e quelle accessorie sono a carico del compratore. Può comunque essere stabilita dalle parti una diversa ripartizione. La tariffa notarile è pubblica, stabilita dallo Stato ed integrata da delibere dei Consigli notarili di appartenenza. Essa varia per importo economico dell'atto e può ulteriormente variare in caso di particolari difficoltà nella preparazione e redazione dell'atto. Altri oneri certi sono quelli fiscali: imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Il notaio può informare l'acquirente di tutte queste spese che costituiscono una parte obbligatoria della somma destinata all'acquisto.

Dopo il rogito

Successivamente alla stipulazione del rogito il venditore deve:

Comunicare alla Questura, entro 48 ore, il trasferimento dell'immobile. Nei Comuni dove manca la Questura la denuncia deve essere inviata ai Vigili Urbani oppure al Sindaco. Le sanzioni per la mancata comunicazione sono previste dalla legge antiterrorismo del 1978.

Compiti del compratore sono:

• Provvedere alle volture dei contratti quali luce, telefono, acqua e gas.
• Provvedere alle variazioni anagrafiche circa l'indirizzo, la tassa di smaltimento rifiuti, l'ICI ed eventualmente la residenza.

Dopo aver compiuto tutti gli atti sopra citati - vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito - si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile (proprietà, metri quadrati, dati catastali).

Le tasse sulla compravendita

Le tasse sul venditore

L'onere fiscale per il venditore riguarda le spese da sostenere per:

• LA RELAZIONE TECNICA ;
• LA PRODUZIONE DI EVENTUALI CERTIFICATI ;

Tasse dell'acquirente

Le imposte e le relative aliquote che gravano, da parte dell'acquirente, su un acquisto immobiliare sono le seguenti:

• IVA (10% - 3% se prima casa)
• IMPOSTA DI REGISTRO (7% - 3% se prima casa - fissa Euro 168)
• IMPOSTA IPOTECARIA (2% - fissa Euro 168 se prima casa)
• IMPOSTA CATASTALE (1% - fissa Euro 168 se prima casa)

Se chi acquista lo fa a titolo di abitazione principale, deve pagare il 4% di Iva e le altre imposte in misura fissa: Euro 336.

Se chi acquista non lo fa a titolo di abitazione principale, deve versare l'Iva al 10% + Euro 504 delle tre imposte fisse.

L'Iva si versa direttamente al venditore (che emetterà corrispondente fattura) nelle percentuali suddette, mentre le altre imposte fisse si pagano al notaio unitamente all'onorario ed alle altre spese notarili.

Se chi vende è un privato, l'acquisto non rientra nel campo applicativo dell'Iva e quindi restano da pagare le altre tre imposte accennate.

Semplificando si tratta, quindi, di pagare il 10% complessivo, o il 3%, + Euro 336 se prima casa.

Agevolazioni prima casa

Chi acquista una prima casa non di lusso entro un anno dalla vendita dell'abitazione principale per la quale ha beneficiato dell'applicazione delle aliquote agevolate (registro o Iva al 4%) ha diritto a uno sconto dalla tassa di registro o dall'Iva pari a quanto corrisposto in relazione al precedente acquisto agevolato. La norma è contenuta nella legge collegata alla Finanziaria '99 (legge n° 448/1998, art. 7, comma 1) e vale per gli acquisti effettuati dopo il primo gennaio '99 se sono rispettati i requisiti per la prima casa (vedi la domanda successiva) e indipendentemente da quando si era acquistato la casa venduta.

Lo sconto può essere scomputato sulla stessa imposta di registro per il nuovo immobile, per l'intero importo delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, oppure come detrazione Irpef, ma se si paga la cifra intera senza usufruire del beneficio non sono previsti rimborsi.

Requisiti dell'immobile

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa l'immobile deve:

• NON ESSERE DI LUSSO (situazione in cui ricade la gran parte delle abitazioni);
• ESSERE UBICATO NEL COMUNE IN CUI IL PROPRIETARIO HA LA RESIDENZA o in quello in cui svolge la propria attività. Per i cittadini emigrati all'estero l'immobile può essere ubicato in qualunque Comune d'Italia.

Possono godere di agevolazioni anche le pertinenze (cantine, garage e posti auto) seppure acquistate successivamente, purché limitatamente a una unità per tipo (per esempio, un solo garage e una sola cantina).

Requisiti del proprietario

Le condizioni relative al proprietario sono:

• Non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa d'abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa.
• Può anche avere già usufruito delle agevolazioni per l'abitazione principale, ma, se si trova nelle condizioni appena esposte, può usufruirne nuovamente.
• Anche i minori possono conseguire lo "sconto" fiscale nell'acquisto dell'abitazione principale. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione (sentenza n° 10247/1994). Naturalmente la dichiarazione di possedere i requisiti necessari per accedere alle agevolazioni saranno rese dai genitori che esercitano la patria potestà, ma saranno riferite alla posizione patrimoniale dei minori-acquirenti.
• Non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa d'abitazione nel Comune in cui effettua l'acquisto agevolato;
• In caso di acquisto dell'immobile da parte di più persone (ad esempio, in comunione di beni), la presenza dei requisiti per accedere ai benefici fiscali è sufficiente anche in uno solo degli acquirenti (sentenza della Corte di Cassazione n° 7762/1997), fermo restando che tali benefici si applicano solo sulla quota di possesso di colui che risponde ai requisiti.

Tasse sulla proprietà

Le principali tasse che gravano sul proprietario, o qualunque altro titolare di diritti reali (usufruttuari, possessori del diritto di abitazione, di superficie, ecc) sono:

• IRPEF ; per determinare quanto i proprietari devono pagare bisogna fare riferimento alla rendita catastale dell'immobile con le tariffe d'estimo rivalutate al 5%. Il valore espresso in lire che ne viene determinato concorre alla formazione del reddito imponibile. L'aliquota d'imposta varia in base al reddito complessivo dichiarato dal contribuente.
• TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI (TARSU) ; in base alla legge n° 915/1982 ed al decreto legislativo n° 507/1993 capo terzo, entrati in vigore dal 2000, la tassa smaltimento rifiuti è diventata un corrispettivo per un servizio pubblico ed è stata suddivisa in due parti: una quota fissa, calcolata sui metri quadri dell'immobile e sul numero delle persone che vi abitano, e una quota variabile in base all'effettiva produzione di rifiuti. Chi autocertifica di non utilizzare le pertinenze del proprio immobile può evitare di pagare la tassa su queste superfici.

ICI; l'ammontare del tributo si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i consueti moltiplicatori (100 per le abitazioni, 50 per gli uffici, 34 per i negozi) e quindi per l'aliquota stabilita ogni anno dal Comune di appartenenza. Caratteristica propria dell'Ici è di essere dovuta per l'anno stesso in cui si paga. Pertanto si comincia a pagarla già nell'anno
di acquisto e si smette dall'anno in cui si vende.

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