FATTURA OBBLIGATORIA

 Per le prestazioni di servizi solo con il pagamento del corrispettivo, ai fini IVA, scatta l’obbligo di emettere la fattura; prima di tale momento non sussiste alcun obbligo, ma solo la facoltà, di emettere tale documento fiscale e di pagare l’IVA. In altri termini, le prestazioni di servizi sono soggette ad IVA solo se effettuate verso corrispettivo

Con il contratto preliminare le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo; non si trasferisce, quindi, la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento. Il preliminare deve contenere gli stessi elementi essenziali del successivo contratto definitivo. L’art. 1351 Codice Civile prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo, ossia, nel caso di trasferimento della proprietà di beni immobili, che sia redatto in forma scritta. Per effetto delle modifiche intro-dotte dall’art. 35, c. 10, lett. a) D.L. 223/2006, i contratti preliminari, stipulati con scrittura privata non autenticata in qualità di parte promittente venditrice da un’impresa, che fino al 3.07.2006 erano soggetti a registrazione solo in “caso d’uso”, devono essere registrati, obbligatoriamente, entro 20 giorni dalla loro sottoscrizione.

OGGETTO:  Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone subito gli aspetti essenziali.

EFFETTI:  Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

La trascrizione nei Registri Immobiliari del preliminare:

- produce un effetto prenotativo facendo retroagi-re gli effetti al momento della trascrizione. In questo modo sono neutralizzate eventuali tra-scrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

- garantisce una tutela per l’acquirente anche nel caso di mancato adempimento del contratto.

TRASCRIZIONE

La trascrizione nei Registri Immobiliari deve essere eseguita dal notaio entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto.

COSTI:   La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi:

- imposta di registro in percentuale sul valore dei beni;
- imposta fissa di trascrizione pari a € 168;
- diritti fissi di trascrizione;
- onorario del notaio.

TUTELA IN CASO DI INADEMPIMENTO

Qualora una delle due parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo senza giustifi-cato motivo, l’ordinamento riconosce alla parte lesa specifici strumenti per la tutela dei propri diritti.

Alternative

Rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (esecuzione in forma specifica).
Richiedere al giudice la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
Richiedere il recesso del contratto e avvalersi della caparra, tratte-nendola o esigendo il doppio.

CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE E CESSIONE DEL CONTRATTO

 R.M. 11.08.2009, n. 212/E

 Nel caso di contratto per persona da nominare, se il termine per la designazione del compratore finale non è determinato né oggettivamente determinabile, si configura la cessione del contratto da parte del contraente del preliminare di acquisto. In linea di principio può ammettersi la possibilità di applicazione della procedura di variazione in diminu-zione dell’Iva in caso di dichiarazione di nomina del terzo a seguito di stipula del preliminare. Tuttavia, ai fini dell’applicazione della procedura di variazione in diminuzione dell’Iva ai sensi dell’art. 26, c. 2 del D.P.R. 633/1972, occorre verificare se la dichiarazione di nomina sia effettuata nei termini e con le moda-lità previste dall’art. 1402 Codice Civile, così da ritenere perfezionato un contratto per persona da nomi-nare e, conseguentemente, prodotto l’effetto della sostituzione dell'originario contraente. In particolare, non è configurabile un contratto per persona da nominare, ma un’operazione di rivendita, quando non è stato fissato un termine previsto per la nomina dell’effettivo acquirente, data la determinazione incerta e generica del termine, come quella secondo la quale la dichiarazione di nomina doveva essere fatta «al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita». Con riferimento a tale fattispecie, le parti hanno individuato il termine per la supposta dichiarazione di nomina del terzo ai sensi dell’art. 1402 Codi-ce Civile “al momento del rogito notarile”, determinazione espressamente qualificata come “incerta e ge-nerica” dalla R.M. n. 400649/1986. Poiché nel caso concreto le parti hanno stabilito un termine del tutto incerto per la nomina del terzo, il contratto ha comunque prodotto i suoi effetti fra i contraenti originari ai sensi del citato art. 1405 Codice Civile. Di conseguenza, non è applicabile nella fattispecie la procedura di variazione Iva di cui all’art. 26, c. 2 del D.P.R. 633/1972.

RESPONSABILITÀ DEL PROPRIETARIO IN CASO DI INFORTUNIO IN CANTIERE

 Cass. sent. 21.09.2009, n. 36581